آینده تأمین مالی مسکن در آمریکا با رمزارزها: نظارت فدرال، فرصت‌ها و چالش‌های نوین در وام‌های دیجیتال

سیگنال جدید شرکت پلت (Pulte) مبنی بر استفاده از رمزارزها برای وام‌های مسکن تحت نظارت فدرال هوم لاند بانک (FHFA) چه پیامدهایی برای خریداران خانه در آمریکا خواهد داشت؟ این رویداد ممکن است نوآوری‌هایی در روند وام‌دهی مسکن ایجاد کند و استانداردهای جدیدی را برای افرادی که دارایی‌های خود را در بیت‌کوین و استیبل‌کوین‌ها نگهداری می‌کنند، رقم بزند.

در حالی که این ابتکار می‌تواند فرصت‌های جدیدی برای متقاضیان مسکن فراهم کند، نگرانی‌هایی نیز درباره ثبات و امنیت این نوع وام‌ها و تاثیر آن بر بازار مسکن وجود دارد. با توجه به روند رو به رشد رمزارزها در حوزه مالی، این اقدام ممکن است راه را برای تغییرات گسترده‌تر در شیوه‌های سنتی وام‌دهی و تأمین مالی مسکن هموار کند.

مورتگِج، پالت و اداره فدرال مسکن وارد گفت‌وگوی ارزهای دیجیتال شدند

مدیر آژانس فایننس مسکن فدرال (FHFA)، بیل پولتی، در بیانیه‌ای رسمی اعلام کرد که این نهاد در حال بررسی استفاده از دارایی‌های رمزارزی، به‌ویژه بیت‌کوین و دیگر ارزهای دیجیتال، در فرآیند ارزیابی متقاضیان وام مسکن است. این اظهارنظر، که در تاریخ ۲۴ ژوئن در شبکه ایکس (X) منتشر شد، نشان می‌دهد که احتمالاً در آینده نزدیک، دارایی‌های دیجیتال در فرآیند تعیین صلاحیت برای دریافت وام مسکن در ایالات متحده نقش‌آفرینی خواهند کرد.

این خبر در شرایطی مطرح شده است که بازار مسکن در آمریکا همچنان با چالش‌های جدی مواجه است. متوسط نرخ بهره برای وام‌های ۳۰ ساله ثابت در نیمه نخست سال ۲۰۲۵، حدود ۷ درصد است که بالاترین رقم در دهه‌های اخیر محسوب می‌شود و فشار مضاعفی بر متقاضیان مسکن وارد می‌کند.

در ماه مه، قیمت متوسط خانه‌های موجود در بازار به رقم بی‌سابقه ۴۲۲ هزار و ۸۰۰ دلار رسید که بالاترین رکورد برای این ماه در تاریخ محسوب می‌شود. همزمان، سرعت فروش خانه‌های موجود به‌شدت کاهش یافته است و ماه مه ۲۰۲۵ کم‌فروش‌ترین ماه در این حوزه از سال ۲۰۰۹ تاکنون بوده است.

از سوی دیگر، مشکل قدرت خرید در بازار مسکن برای خریداران نخستین‌بار به‌خصوص محسوس است. بر اساس اعلام انجمن ملی مشاوران املاک (نیشنل آژانس آرتیستس)، تنها ۳۰ درصد از معاملات مسکن در حال حاضر توسط خریداران جدید انجام می‌شود که این رقم به‌شدت پایین‌تر از سهم معمول ۴۰ درصد در بازارهای تعادلی است.

افزایش اقساط ماهانه و سخت‌گیری در معیارهای اعطای وام، دسترسی را برای خریداران جوان و افراد خوداشتغال، به‌ویژه کسانی با درآمد نامنظم ولی دارایی‌های قابل‌توجه، دشوارتر کرده است.

در این میان، سازمان فدرال هوم فایننس Agency (FHFA) در حال بررسی است که آیا دارایی‌های رمزارز می‌توانند در ارزیابی‌های وام مسکن به‌عنوان نوعی پس‌انداز، سبد سرمایه‌گذاری یا دارایی‌های دیگر در نظر گرفته شوند یا خیر.

در صورت تصویب چنین چارچوبی، برای نمونه فردی که دارایی معادل ۲۰۰ هزار دلار در بیت‌کوین یا اتریوم دارد و درآمد سنتی ندارد، ممکن است بتواند بر اساس ارزش خالص دارایی‌های کلی خود، از وام مسکن بهره‌مند شود.

در حال حاضر، اکثر مؤسسات وام‌دهی، رمزارز را در ارزیابی‌های مالی لحاظ نمی‌کنند؛ دلیل این موضوع نوسانات شدید قیمت، نبود چارچوب نظارتی مشخص و دشواری‌های اثبات مالکیت دارایی‌های دیجیتال است.

حتی متقاضیان با ثروت بالا و دارایی‌های رمزارزی قابل‌توجه، در استانداردهای فعلی اغلب به‌عنوان کسانی که از نظر مالی در وضعیت پایدار قرار ندارند، تلقی می‌شوند.

سازمان FHFA هنوز سیاست نهایی یا جدول زمانی مشخصی در این زمینه اعلام نکرده است و فرآیند بررسی در مراحل اولیه قرار دارد. بسیاری از مسایل عملیاتی و قانونی باید حل و فصل شوند تا تغییراتی در قوانین اجرایی شود.

رعایت مقررات فدرال در مدل‌های تامین مالی وام‌دهندگان

سازمان فدرال هوم لون (FHFA) نقش مهم و مؤثری در شکل‌گیری سیاست‌های مربوط به وام مسکن در آمریکا ایفا می‌کند، هرچند این نقش چندان دیده نمی‌شود. این نهاد مسئول نظارت بر فانی‌مِی (Fannie Mae) و فریدی‌مِی (Freddie Mac)، دو نهاد حامی دولت است که بخش عمده‌ای از وام‌های مسکن در ایالات متحده را تضمین می‌کنند.

علاوه بر این، FHFA بر نظام بانک‌های فدرال وام مسکن (Federal Home Loan Bank System) نظارت دارد؛ شبکه‌ای از بانک‌های منطقه‌ای که به وام‌دهندگان حوزه مسکن و توسعه جامعه نقدینگی ارائه می‌دهند. بر اساس آمار این سازمان، این بانک‌ها در مجموع بیش از ۸.۵ تریلیون دلار در تامین مالی مسکن در آمریکا نقش دارند.

هرگونه تغییر در سیاست‌های FHFA تاثیرات گسترده‌ای بر بازارهای مالی دارد. اصلاحات در معیارهای اعتباری، میزان پیش‌پرداخت یا دارایی‌های قابل قبول، اغلب نحوه ساختاردهی وام‌های بانکی و مؤسسات اعتباری را تحت تأثیر قرار می‌دهد. اکثر بانک‌ها و وام‌دهندگان برای حفظ قابلیت فروش مجدد وام‌ها به فانی‌مِی و فریدی‌مِی، از استانداردهای این سازمان پیروی می‌کنند، که این امر به مدیریت ریسک‌های بلندمدت کمک می‌کند.

این سازمان در سال ۲۰۰۸، پس از بحران مسکن، تاسیس شد و وظیفه آن تقویت نظارت و حفظ امنیت و نقدینگی سیستم وام مسکن بود. در این چارچوب، حتی بررسی اولیه درباره احتمال لحاظ کردن دارایی‌های رمزارزی در معیارهای تأیید وام مسکن، اهمیت قابل توجهی دارد.

در حال حاضر، سیاست‌های FHFA به شدت تحت تأثیر دیدگاه‌های مدیر این نهاد، بیل پولتی (Bill Pulte)، قرار دارد. او در مارس ۲۰۲۵، در دوره دوم ریاست‌جمهوری دونالد ترامپ، پس از فرآیند تایید طولانی، به این سمت منصوب شد. پولتی نوه ویلیام پولتی، بنیان‌گذار شرکت پلت‌هومز (Pulte Homes)، یکی از بزرگ‌ترین سازندگان مسکن در آمریکا است.

پولتی پیش از ورود به عرصه عمومی، مدیریت شرکت سرمایه‌گذاری پلت‌کپیتال (Pulte Capital) را بر عهده داشت و در شبکه‌های اجتماعی، به عنوان «فیلانتروپست توییتر» شناخته می‌شود، چراکه فعالیت‌های خیریه‌اش در پلت‌تایم (X) مورد توجه قرار گرفته است.

بر خلاف مدیران پیشین، پولتی فعالیت مستقیم در حوزه رمزارز دارد. مدارک مالی نشان می‌دهد که او بین ۵۰۰ هزار تا یک میلیون دلار در بیت‌کوین (Bitcoin) و میزان مشابهی در سولانا (Solana) سرمایه‌گذاری کرده است. همچنین، سهامی در شرکت ماراتن دیجیتال هلدینگز (Marathon Digital Holdings)، یکی از شرکت‌های بزرگ ماینینگ بیت‌کوین در آمریکا، دارد و در گذشته در سهام‌های پرریسک مانند گیم‌استاپ (GameStop) سرمایه‌گذاری کرده است.

پولتی در عرصه مالی، با سابقه‌ای محافظه‌کارانه شناخته نمی‌شود و از سال ۲۰۱۹ به طور علنی از رمزارزها حمایت کرده است، و از طریق فعالیت‌های خود در شبکه‌های اجتماعی، ترویج استفاده و پذیرش دارایی‌های دیجیتال را دنبال می‌کند.

در حالی که بررسی‌های FHFA درباره نقش رمزارز در فرآیندهای تأیید وام مسکن هنوز در مراحل اولیه و تحقیقی است، این توجه نشان‌دهنده تغییر رویکرد و اهمیت روزافزون دارایی‌های دیجیتال و تمرکز جدید مدیران این نهاد است.

چگونگی ارزیابی رمزارزها

آگهی جدید شرکت پالت (پولت) بار دیگر سوالات تازه‌ای درباره نحوه ارزیابی دارایی‌های رمزارزی در فرآیند وام مسکن را برانگیخته است. در حال حاضر، متقاضیان دریافت وام مسکن که قصد دارند از دارایی‌های دیجیتال خود در این فرآیند بهره‌مند شوند، باید ابتدا این دارایی‌ها را به دلار آمریکا تبدیل و وجوه حاصله را به حساب‌های بانکی تحت نظارت در ایالات متحده واریز کنند.

علاوه بر این، برای برخورداری از شرایط لازم برای پرداخت اولیه یا نگهداری وجه در حساب، این وجوه باید حداقل ۶۰ روز در حساب باقی بمانند که اصطلاحاً به آن «سینینگ» گفته می‌شود. کمیسیون فدرال مسکن و اوراق بهادار آمریکا (FHFA) در حال بررسی است که آیا این الزامات باید به‌روزرسانی شوند یا خیر.

یکی از موضوعات مهم در این بررسی، ارزیابی دارایی‌ها است. به دلیل نوسان‌پذیری شدید رمزارزهایی مانند بیت‌کوین (Bitcoin) و اتریوم (Ethereum)، وام‌دهندگان ممکن است در پذیرش ارزش بازار کامل این دارایی‌ها تردید داشته باشند. در بازارهای سنتی، برای مقابله با نوسانات، معمولاً از «کوتاه» کردن (haircut) که نوعی تخفیف از ارزش اعلام‌شده است، استفاده می‌شود. مشخص نیست آیا در مورد رمزارزها نیز چنین روشی اتخاذ خواهد شد یا خیر.

علاوه بر این، تاریخچه نگهداری دارایی‌ها نیز در ارزیابی اعتبار متقاضیان موثر است. دارایی‌هایی که مدت‌زمان بیشتری در اختیار فرد بوده و به صورت مستند و با کم‌ترین فعالیت معاملاتی نگهداری شده‌اند، معمولاً در نظر وام‌دهندگان ارزش بیشتری دارند. دارایی‌هایی که اخیراً خریداری شده یا به دفعات جابجا شده‌اند، ممکن است اعتبار کمتری داشته باشند.

در کنار رمزارزهای ناپایدار، استیبل‌کوین‌هایی مانند تتر (Tether) و یو‌اس‌دی کوین (USD Coin) نیز مورد توجه قرار دارند. این توکن‌ها به‌منظور حفظ ارزش نسبتاً ثابت در مقابل دلار طراحی شده‌اند و می‌توانند برای ارزیابی‌های اعتباری مناسب‌تر باشند. اما، نحوه برخورد با استیبل‌کوین‌ها بستگی به میزان رضایت نهادهای نظارتی در مورد ساختار، نحوه نگهداری و شفافیت آن‌ها دارد.

در حال حاضر، مشاوران وام مسکن به دارندگان رمزارز توصیه می‌کنند که دارایی‌های دیجیتال خود را پیش از درخواست وام به دلار تبدیل کنند تا زمان کافی برای تایید منبع وجوه و رعایت الزامات سینینگ فراهم شود. هرگونه تغییر احتمالی در سیاست‌گذاری‌ها، همچنان بر استانداردهای سخت‌گیرانه در مستندسازی و اثبات منبع دارایی‌ها تأکید خواهد داشت. متقاضیان باید بتوانند مسیر کامل تراکنش‌ها، مالکیت کیف‌پول‌ها و عدم ارتباط با فعالیت‌های مشکوک یا وام‌های غیرقانونی را نشان دهند و اثبات کنند که دارایی‌هایشان منبع مشروع دارند.

افزایش سرمایه‌گذاری در بخش خصوصی نشانگر تقاضای واقعی برای ادغام بیت‌کوین است

در حالی که نهادهای نظارتی فدرال هنوز در مراحل اولیه بررسی امکان ادغام رمزارزها در فرآیند وام مسکن هستند، شرکت‌های فین‌تک خصوصی از پیش مدل‌های آزمایشی خود را راه‌اندازی کرده‌اند.

در سال ۲۰۲۲، شرکت «مایلو کردیت» (Milo Credit) که در فلوریدا مستقر است، یکی از نخستین محصولات وام مسکن مبتنی بر رمزارز را در ایالات متحده عرضه کرد. ساختار این نوع وام از رویکرد سنتی جدا است؛ به جای الزام به فروش رمزارز و ارائه نقدینگی به عنوان پیش‌پرداخت، مشتریان می‌توانند دارایی‌های دیجیتال مانند بیت‌کوین، اتریوم یا استیبل‌کوین‌ها را به عنوان وثیقه قرار دهند.

این شیوه امکان تامین تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک را بدون نیاز به نقد کردن رمزارزهای مالک فراهم می‌کند.

در کنار آن، شرکت «فیگور تکنولوژیز» (Figure Technologies) که در سان‌فرانسیسکو فعالیت می‌کند و توسط مایک کگنی، مدیرعامل سابق «سوفی» (SoFi)، رهبری می‌شود، برنامه‌های بزرگ‌ مقیاس وام مسکن با پشتوانه رمزارز را بررسی کرده است. این شرکت وام‌هایی تا سقف ۲۰ میلیون دلار با استفاده از دارایی‌های دیجیتال به عنوان امنیت ارائه می‌دهد.

بر اساس اعلام مایلو، مشتریان همچنان مالک رمزارزهای وثیقه‌گذاری شده خود باقی می‌مانند و در صورت افزایش ارزش دارایی‌ها در طول مدت وام، می‌توانند از سود آن بهره‌مند شوند.

یکی دیگر از مزایای این روش، موضوع مالیات است؛ چراکه فروش دارایی‌های رمزارزی بزرگ برای تأمین پیش‌پرداخت معمولاً مشمول مالیات بر سود سرمایه می‌شود. با وثیقه‌گذاری به جای فروش، وام‌گیرندگان از این مالیات‌های فوری مصون می‌مانند.

تا اوایل ۲۰۲۵، مایلو اعلام کرده است که بیش از ۶۵ میلیون دلار وام مسکن با پشتوانه رمزارز صادر کرده است.

با این حال، این نوع عرضه‌های خصوصی خارج از سیستم وام مسکن فدرال عمل می‌کنند و وام‌های آن‌ها قابلیت فروش مجدد به «فانی مای» (Fannie Mae) یا «فردی مک» (Freddie Mac) را ندارند. این موضوع منجر به محدودیت در نقدینگی و ریسک‌پذیری می‌شود، و نرخ بهره معمولاً بالاتر است. بانک‌ها غالباً این وام‌ها را در اختیار دارند یا با سرمایه‌گذاران جایگزین همکاری می‌کنند. این محدودیت‌ها، رشد و توسعه گسترده این محصولات را محدود می‌سازد.

یکی دیگر از چالش‌ها، ریسک نوسانات بازار رمزارز است؛ چراکه وام‌های مبتنی بر رمزارز نیازمند وثیقه‌گذاری بیش از ارزش وام (Over-collateralization) هستند. حتی با وجود این سپر، نوسانات قیمت می‌تواند مشکلاتی ایجاد کند؛ کاهش ارزش دارایی‌ها به میزان ۱۵ درصد در فاصله تایید تا بسته شدن وام، ممکن است فرآیند را مختل کند. در تاریخچه رمزارزها، این کاهش‌ها معمولاً عمی‌تر بوده است.

در صورت حرکت نهادهای نظارتی فدرال مانند «FHFA» (اداره فدرال مسکن و فدرال اوراق بهادار)، می‌تواند ثبات و ساختارمند کردن این بازار را تسهیل کند. مدل‌های خصوصی نشان داده‌اند که رمزارزها قابلیت ادغام در حوزه تأمین مالی مسکن را دارند، اما تنها با رعایت تدابیر محافظتی و درک کامل از ریسک‌ها و تبعات آن‌ها.

در نهایت، چه این روند منجر به پذیرش، رد یا نوعی توازن شود، تأثیر آن بر دیدگاه بازارهای سرمایه و زندگی مالی روزمره قابل‌توجه خواهد بود.

منبع: کریپتو.نیوز